L'affitto di azienda rappresenta
un accordo complesso e flessibile, utilizzato per trasferire il godimento di
un'azienda o un ramo di essa da un concedente (proprietario) a un affittuario.
Questo tipo di contratto si presta a molteplici applicazioni strategiche, sia
ordinarie sia straordinarie, a seconda degli obiettivi delle parti coinvolte.
Di seguito, una panoramica dettagliata sulla disciplina dell'affitto di
azienda, inclusi i requisiti contrattuali, i diritti e gli obblighi delle
parti, e le differenze rispetto alla locazione commerciale.
Cos’è l’affitto di azienda
L'affitto di azienda è un
contratto che consente a un proprietario di un’azienda (concedente) di
trasferire temporaneamente a un altro soggetto (affittuario), dietro pagamento
di un canone, il godimento di un complesso organizzato di beni idonei all’esercizio
di un’attività economica. Questo complesso può includere beni materiali e
immateriali, contratti, autorizzazioni e altri elementi utili all’esercizio
dell’impresa. Non è necessario che l’affitto riguardi l’intera azienda; può
anche coinvolgere un ramo d’azienda, ossia un’articolazione autonoma
dell’impresa principale.
L'affitto di azienda è utilizzato
per diversi scopi strategici: consente l’esternalizzazione delle attività
aziendali o l’ingresso in nuovi mercati riducendo i rischi finanziari,
facilitando così la gestione di strategie industriali; è impiegato nelle operazioni
straordinarie, come i processi di ristrutturazione aziendale o per garantire la
continuità operativa in periodi di crisi, offrendo all’affittuario la
possibilità di acquisire l’azienda grazie a un’opzione di acquisto; infine, può
fungere da strumento per valutare la redditività di un’azienda prima di
procedere a un eventuale acquisto definitivo, permettendo così di anticipare
decisioni di cessione con maggiore consapevolezza.
La disciplina del contratto
d’affitto
Il Codice Civile non dedica una
disciplina specifica all'affitto di azienda. L'art. 2562 c.c. rinvia alle
disposizioni relative all'usufrutto di azienda (art. 2561 c.c.). La forma
scritta non è obbligatoria a pena di nullità, ma è necessaria per la prova, la
pubblicità e l'opponibilità ai terzi. Il contratto deve essere iscritto nel
Registro delle Imprese per essere efficace verso i terzi, come previsto
dall'art. 2556 c.c. La mancata iscrizione comporta sanzioni amministrative e la
non opponibilità ai terzi. La durata del contratto è liberamente determinabile
dalle parti, che possono anche stabilire clausole di rinnovo, proroga o diritto
di recesso.
L'affittuario subentra
automaticamente nei contratti aziendali a prestazioni corrispettive non ancora
eseguite, come i contratti di lavoro, di locazione, di fornitura, e altri.
Tuttavia, non subentra nei contratti di carattere personale. È possibile derogare
a questa regola attraverso pattuizioni specifiche nel contratto di affitto,
escludendo ad esempio contratti non desiderati dall’affittuario.
Trasferimento di crediti e di
debiti
I crediti e i debiti dell’azienda
non si trasferiscono automaticamente all’affittuario, a meno che non sia
specificamente previsto nel contratto. In caso di trasferimento dei crediti, è
necessaria la notifica al debitore ceduto. Per i debiti anteriori alla stipula
del contratto, risponde solo il concedente, con l’eccezione dei debiti di
lavoro, per i quali vi è una responsabilità solidale con l’affittuario.
Affitto di azienda e locazione
commerciale
L'affitto di azienda si
differenzia dalla locazione commerciale sotto vari profili: la durata
del contratto è flessibile e può essere stabilita liberamente dalle parti,
mentre la locazione commerciale prevede una durata minima obbligatoria di 6
anni (9 anni per gli immobili alberghieri), con possibilità di rinnovo. Per
quanto riguarda l'indennità di avviamento, nell'affitto di azienda non è
previsto alcun compenso per la perdita di avviamento, diversamente dalla
locazione commerciale che riconosce tale indennità al conduttore. Inoltre, l’affittuario
di un'azienda non ha il diritto di prelazione in caso di vendita, mentre il
conduttore di un immobile locato può esercitare tale diritto.
Gli obblighi delle parti
nel contratto di affitto di azienda sono specifici. Il concedente è
tenuto a consegnare l’azienda in condizioni adatte all’uso concordato, a
effettuare le riparazioni straordinarie necessarie, mentre quelle ordinarie
spettano all'affittuario, e a non avviare attività concorrenziali per tutta la
durata dell'affitto, come previsto dall'art. 2557 c.c. D'altra parte, l’affittuario
deve gestire l’azienda utilizzando la ditta del concedente per preservarne
l’avviamento, mantenere l’efficienza e la destinazione economica dell'azienda,
e occuparsi della manutenzione ordinaria e della gestione dei beni aziendali.
Cessazione del contratto e
opzione d’acquisto
Il contratto di affitto di
azienda cessa per scadenza del termine, volontà consensuale delle parti, morte
dell’affittuario o del concedente, o per altre cause specifiche previste nel
contratto. L'affittuario potrebbe anche avere un'opzione di acquisto dell'azienda,
con la possibilità di imputare in conto prezzo parte dei canoni pagati (rent to
buy). Alla cessazione, l’affittuario deve riconsegnare l’azienda al concedente.
Qualora emergano differenze tra i valori delle consistenze iniziali e finali
dei beni aziendali, queste devono essere oggetto di conguaglio.
L’affitto di azienda insomma è
uno strumento giuridicoversatile, utilizzato in diverse circostanze per
agevolare la gestione, il trasferimento e la ristrutturazione delle imprese. La
sua efficacia dipende da una corretta stesura contrattuale e dalla comprensione
delle implicazioni legali, fiscali e operative. Una regolamentazione
dettagliata e ben ponderata è essenziale per evitare contenziosi e garantire la
tutela degli interessi di entrambe le parti coinvolte.
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